2024年房地产测算

         说明

房地产预测是一个非常复杂的系统工程，涉及国家政策、市场形势、运行模式、经营方式、预算造价、成本费用、税收法律等等综合因素，一般公司会专门抽出人力、时间等去完成。现在数据不全的情况下只能做有限预测，可能与实际发生的情况有一定的差距。

本次测算还比较符合当前市场经济形势和实际客观情况 。

本次对三大税种中的增值税根据政策做了重大调整。

本次的测算，就财务费用的扣除可能还会有变化。按照土地增值税法规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10以内%计算扣除。

本次测算增值率按照4700,4500,4200，依次为20.56%，20.83%,21.12%，超出土地增值税不超过20%予以免除条件，都超出不多，还有文章可知。

土地增值税缴纳实行的是预交制，预交按收到房款的1%进行预交，其他在销售完三年已后汇算清缴。 2024.9.29

河南秦怀雅苑项目测算4700

2024-9-25测算于陕西 河南秦怀雅苑项目测算

建筑总面积:47528.13㎡。 

总收入:18559.12万元。其中可销售面积：①地上部分商品房33811㎡，按4700元/㎡，，预收收入15891.12万元；②、地下部分商业用1600㎡，预算收入1600万元；③、地下车库267个，每个车位按4万元计算，预算收入1068万元，以上收入合计为18559.12万元。

形势研判：房地产行业的毛利率为20%-40%，2017年-2021年维持在为40%，如万科的毛利润超出40%以上，净利润超出16%以上。

这几年经济形式不好，市场下滑，作为一般的民营企业， 只能按保守数据来做估算，即毛利率按20%估算，净利润在7%做预测。

毛利率=毛利/主营业务收入×100%=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%=20%。

毛利润=主营业务收入*毛利率=18559.12*20%=3711.82万元。

净利润=毛利润-企业所得税=2783.86万元。

主营业务成本=主营业务收入-毛利率*主营业务收入*20%=18559.12-*18559.12*20%=14847.30万元。

总成本：预收控制在14847.30万元。

毛利润：预算估算值3711.82万元。

总成本费用占比，其中：

1.土地成本：27%，约4059.45万元（含契税、印花税）。

2.前期工程费：2%，约296.95万元。

3.建筑安装工程费：40%，约5938.92万元。 

4.基础设施费用：3%，约445.42万元。

5.市政公共设施费用：5%，约742.37万元。

6.开发间接费用：2%，约296.95万元。

7.管理费用：1%，约148.30万元。

8.销售费用：1%，约148.30万元。

9.财务费用:6%，约890.84万元。

10税费:17%，约2524.04万元。2212.44

（1）增值税：总收入-总成本费用=3711.82*0.09=334.64万元。

（2）土地增值额：为转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，土地增值税增值率计算公式为：增值额 = 转让房地产收入 - 扣除项目金额，即18559.12-15393=3166.12万元。

土地增值率 = 增值额 / 扣除项目金额 * 100%。计算为20.56%。

应交缴纳土地增值税=3166.12*30=949.84万元（土地增值额税率为*30%-60%）。

扣除开发成本：11779.63万元，可以加计扣除20%，即为14135.56万元。

扣除费用1187.44万元。

扣除税金税金（附加税、印花税等）70万元。

扣除项目合计：15393万元。

（3）企业所得税：毛利润*25%。3711.82*25%=927.96万元.

（4）其他税种：311.60万元（契税、土地使用税、城建税、教育附加税、地方教育附加税、房产税、印花税、水利基金、维修基金等）。

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根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10以内%计算扣除。

河南秦怀雅苑项目测算4500

2024-09-29测算于陕西  

河南秦怀雅苑项目测算

建筑总面积:47528.13㎡。 

总收入:18559.12万元。其中可销售面积：①地上部分商品房33811㎡，按4500元/㎡，，预收收入15214.95万元；②、地下部分商业用1600㎡，预算收入1600万元；③、地下车库267个，每个车位按4万元计算，预算收入1068万元，以上收入合计为17882.95万元。

形势研判：房地产行业的毛利率为20%-40%，2017年-2021年维持在为40%，如万科的毛利润超出40%以上，净利润超出16%以上。

这几年经济形式不好，市场下滑，作为一般的民营企业， 只能按保守数据来做估算，即毛利率按20%估算，净利润在7%做预测。

毛利率=毛利/主营业务收入×100%=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%=20%

毛利润=主营业务收入*毛利率=17882.95*20%=3576.59万元。

主营业务成本=主营业务收入-毛利率*主营业务收入*20%=17882.95-*17882.95*20%=14306.36万元。

总成本：预收控制在14306.36万元。

毛利润：预算估算值3576.59万元。

净利润：毛利润-企业所得税=3576.59-894.15=2682.44万元。

总成本费用占比，其中：

1.土地成本：28%，约4005.78万元（含契税、印花税）。

2.前期工程费：2%，约286.13万元。

3.建筑安装工程费：40%，约5722.54万元。 

4.基础设施费用：3%，约429.19万元。

5.市政公共设施费用：4%，约572.25万元。

6.开发间接费用：2%，约286.13万元。

7.管理费用：1%，约143.06万元。

8.销售费用：1%，约143.06万元。

9.财务费用:6%，约858.38万元。

10税费:17%，约2432.08万元。2153.85

（1）增值税：3576.59*0.09=321.89万元。

     一般纳税人销售不动产适用的增值税税率是9%。这是根据最新的税收政策确定的税率，适用于一般纳税人销售不动产的情况。

票样:

图片

（2）土地增值额：为转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，土地增值税增值率计算公式为：增值额 = 转让房地产收入 - 扣除项目金额，即17882.95-14756.92=3126.03万元。

土地增值率 = 增值额 / 扣除项目金额 * 100%。计算为20.83%。

应交缴纳土地增值税937.81万元（土地增值额税率为*30%-60%）。

扣除开发成本：11302.02万元，可以加计扣除20%，即为13562.42万元。

扣除费用1144.50万元。

扣除税金税金（附加税、印花税等）50.00万元。

扣除项目合计：14756.92万元。

（3）企业所得税：毛利润*25%。3576.59*25%=894.15万元。

（4）其他税种：278.23万元（契税、土地使用税、城建税、教育附加税、地方教育附加税、房产税、印花税、水利基金、维修基金等）。

河南秦怀雅苑项目测算4200

2024-09-29测算于陕西   

河南秦怀雅苑项目测算

建筑总面积:47528.13㎡。 

总收入:18559.12万元。其中可销售面积：①地上部分商品房33811㎡，按4200元/㎡，，预收收入14200.62万元；②、地下部分商业用1600㎡，预算收入1600万元；③、地下车库267个，每个车位按4万元计算，预算收入1068万元，以上收入合计为16868.62万元。

形势研判：房地产行业的毛利率为20%-40%，2017年-2021年维持在为40%，如万科的毛利润超出40%以上，净利润超出16%以上。

这几年经济形式不好，市场下滑，作为一般的民营企业， 只能按保守数据来做估算，即毛利率按20%估算，净利润在7%做预测。

毛利率=毛利/主营业务收入×100%=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%=20%

毛利润=主营业务收入*毛利率=16868.62*20%=3373.72万元。

净利润=毛利润-企业所得税=3373.72-843.43=2530.29万元。

主营业务成本=主营业务收入-毛利率*主营业务收入*20%=16868.62-*16868.62*20%=13494.90万元。

总成本：预收控制在13494.90万元。

毛利润：预算估算值3373.72万元。

总成本费用占比，其中：

1.土地成本：30%，约4048.47万元（含契税、印花税）。

2.前期工程费：2%，约269.90万元。

3.建筑安装工程费：38%，约5128.06万元。 

4.基础设施费用：3%，约404.85万元。

5.市政公共设施费用：4%，约539.80万元。

6.开发间接费用：2%，约269.90万元。

7.管理费用：1%，约134.95万元。

8.销售费用：1%，约134.95万元。

9.财务费用:6%，约809.69.90万元。

10税费:17%，约2294.13万元。2032.33

（1）增值税：3373.72*0.09=303.63万元。

（2）土地增值额：为转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，土地增值税增值率计算公式为：增值额 = 转让房地产收入 - 扣除项目金额，即16868.62-13917.73=2950.89万元。

土地增值率 = 增值额 / 扣除项目金额 * 100%。计算为21.12%。

应交缴纳土地增值税885.27万元（土地增值额税率为*30%-60%）。

扣除开发成本：10660.98万元，可以加计扣除20%，即为12793.18万元。

扣除费用1079.59万元。

扣除税金税金（附加税、印花税等）44.96万元。

扣除项目合计：13917.73万元。

（3）企业所得税：毛利润*25%。3373.72 *25%=843.43万元。

（4）其他税种：261.80万元（契税、土地使用税、城建税、教育附加税、地方教育附加税、房产税、印花税、水利基金、维修基金等）

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根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10以内%计算扣除。

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