尽管2023年公募REITs一级发行放缓，二级市场表现低迷，但在不少机构投资者眼中，这类产品的配置性价比正在逐步显现。

　　公募REITs市场性价比正在逐步显现

　　作为资本市场的重要参与者，华发集团金融产业集群旗下企业华金证券资管市场部执行董事孙辉近期表示，公募REITs作为一个新生资产，伴随着中国经济发展的脉动，在逐步成长，“在成长的过程中，我们既会面对波折，也会遇到机会”。

　　在孙辉看来，2023年公募REITs在一级发行端呈现三大亮点：首先，公募REITs历史性地完成了首批扩募，扩募方式为定向扩募，且在2023年12月经历了首批扩募份额的解禁；其次，两个新能源REITs项目丰富了公募REITs的产品类型，也为公募REITs带来了新能源类资产的大蓝海；最后，消费基础设施REITs的推出，将公募REITs进一步引向了商业不动产领域，使原有私募股权性质投资的很多资产有了更丰富的退出渠道。“这就意味着我们有更多的机会参与到优质资产的投资中，进而从中寻找性价比高的资产，去分享中国经济未来发展所带来的红利。”孙辉说。

　　据孙辉介绍，目前还有16单首发项目在交易所处于已挂网状态（包括但不限于已通过未发行、已反馈、已受理、已申报），合计估值373.36亿元。在项目类型方面，产业园、高速公路、仓储物流、保租房已形成常态化发行，新能源发电、消费基础设施等类型在逐步探索，而试点范围中的水利、新基建、旅游基础设施的发行还有待突破。在公募REITs二级市场方面，2023年行情较为波动，且出现了产权与经营权出现分化和反转。

　　公募REITs市场回归基本面分析

　　2023年全球主要REITs市场收益率均出现下滑。对应公募REITs在2023年的表现，中证REITs指数收于747.69点，2023年全年下跌29.09%；中证REITs全收益指数收于851.81点，2023年全年下跌23.57%。分行业看，产业园区、仓储物流、高速公路和生态环保板块跌幅居前，新能源和保障房板块跌幅相对较低。

　　尽管从二级市场看，数据表现不令人满意，但孙辉强调，除客观数据之外，要回归到基本面去分析公募REITs市场。

　　孙辉表示，首先，作为现金类、股票、债券之外的第四大类资产，公募REITs的资产属性在国内还有待进一步深入研究，其内在的逻辑虽与股票、债券有相通之处，但也存在很大差异。与债券相比，公募REITs没有一个到期兑付的概念，其现金分派也是根据运营情况来决定的，所以当其资本利得稳定、运营稳定时，大家容易将之当作一个债券来看待，但经济和市场一旦出现波动，其差异性就体现出来了；与股票相比，公募REITs最大的优势是底层资产的支撑非常强，毕竟是有资产和现金流支撑的，这些资产和现金流的价格变化也是有迹可循的，所以公募REITs被定性为特殊权益资产也非常合适。这既体现了底层资产对公募REITs的支撑，也体现了运营波动带来的权益属性。

　　其次，整体来看2023年的公募REITs市场，其受产品基本面以及市场流动性问题的影响，出现了持续的调整。2023年部分公募REITs基本面虽表现不佳，但修复进度也未达到市场预期。其中比较突出的依然是高速板块，从车流和收入两个维度来看，部分高速REITs的业绩修复还是不及预期的。“这也是一种正常的经济周期下的波动，只不过周期的长度跨越了短期的考核，给机构投资人带来了一定的压力。未来如何针对公募REITs这个新生资产制定考核周期和考核机制，也是市场参与者需要研究的重要问题。”孙辉分析称。

　　公募REITs市场需引长期资金入市

　　当前公募REITs二级市场受市场环境影响流动性较弱，从2023年10月和2023年11月开始成交和换手一直处于低位，在2023年12月以来有所恢复。“这主要是由于增量资金缺乏造成的。”孙辉表示，“由于担心公募REITs二级继续波动，所以大家都在观望市场。”

　　就公募REITs市场参与的投资者来看，已经从最初的银行理财、券商自营、保险资金三分天下，逐步变为券商自营与保险资金两方的参与。具体到近期市场的资金变化，孙辉指出，既有原始权益人增持和关注分红产品的短期资金的推动，也有更多公募基金陆续将REITs纳入旗下FOF基金投资范围、财政部拟将公募REITs正式纳入社保基金投资范围等政策推动长期资金入市的影响。

　　孙辉强调，各类资金都在从短中长三个维度推动公募REITs二级市场的转暖。而目前来看，推动长期资金投资公募REITs并非一蹴而就，所以公募REITs市场还是需要更多的政策方面的呵护，来尽快将增量资金，尤其是长期资金吸引到市场中来。